Stigande bostadspriser

[Horizon]

Du har så rätt ft.

[Phlerp]

Angående bostadspriserna så får både du Phlerp och ctrl precisera er lite grann så en lekman kan förstå vad det är som är så galet med bloggen jag länkade till. Jag säger absolut inte att han (eller hon?) har rätt i allt som sägs, jag är bara nyfiken på fakta som motsäger det som läggs fram där.

*suck* Hade inte tänkt bli inblandad i en diskussion, men jag antar att har man sagt A så får man säga B.

Jag ska ta några av de saker Cornucopia skriver och bemöta dem:

Det enda som nominellt stigande bostadspriser innebär är att man får en potentiell skatteskuld. För skatten inflationsjusteras inte, utan det skall betalas skatt på värdestegringen i ditt boende, trots att du fortfarande är lika fattig. Du äger nämligen fortfarande bara en bostad. Inte en större bostad, utan bara en bostad med en högre siffra på prislappen den dag du eller ditt dödsbo säljer.

Bostadspriserna stiger inte bara nominellt utan även reellt. Så länge inte allt annat stiger i pris i samma utsträckning så har du faktiskt tjänat pengar på din lägenhet. Cornucopias poäng är att eftersom du inte klarar dig utan bostad så märker du inte av den värdeökningen och det har han till viss del rätt i. Men du har fortfarande en reellt större förmögenhet än tidigare. Effekten är att en större del av din förmögenhet ligger i ditt boende än tidigare eftersom andra människor är villiga att lägga en större del av sin förmögenhet i sitt boende. Byter du bostad har du ju faktiskt möjlighet att skjuta upp vinsten, och när ditt dödsbo säljer din lägenhet så får de ju faktiskt ut mer pengar än om din lägenhet inte stigit. Visst betalar de mer skatt också, men har inte alla saker stigit motsvarande är pengarna du får ut från boendet reellt värda mer än tidigare.

Att allas boende stiger i pris är inte detsamma som inflation eftersom priset på mjölk, bensin och annat inte stigit på samma sätt. Dessutom har inte alla fastigheter stigit lika mycket. Norrlands inland är tex ett område där jag misstänker att bostadspriserna inte stigit nämnvärt om de inte snarare sjunkit. Stockholms innerstad tror jag har stigit mer än Göteborgs innerstad. Så det vi sett är inte bara en prisförskjutning i förhållande till allt annat utan även mellan olika typer av boende. Ergo: ökade bostadspriser är inte detsamma som inflation.

För alla andra varor än bostäder så ses det som positivt när priserna faller; bensin, mat, el, platt-TV, kläder. Men för bostäder så skall det tydligen vara positivt att dessa blir dyrare och dyrare, och bygger upp allt större latenta skatteskulder hos folk.

Detta är konsumtionsvaror och är inget du säljer efter att du använt det. När du väl tröttnat på din platta TV kommer förmodligen ingen annan vilja betala speciellt mycket för den om den ens fungerar längre. Bensin, mat och el existerar ju inte ens efter att du konsumerat dem. En lägenhet däremot är relativt beständig och kommer att ägas av många personer under sin livstid.

Många väljer ju att inte amortera, utan höjer rent av successivt sitt lån på huset för att t ex finansiera utlandsresor, ny bil etc.

Det är ju ett personligt val. Rätt korkat iofs om du frågar mig, men fortfarande inget som man är tvingad att göra. Har ju ingenting att göra med att stigande bostadspriser är fel. Vill någon höja sina lån och konsumera för sin nya förmögenhet så får man bara ta konsekvenserna av det. Det är ju inte konstigare än att man tagit stora lån när man köper nytt. Har man råd med det, fine. Om inte, tough luck.

Det betyder om bostaden dubblar i pris tills den säljs, säg från 2 miljoner till 4 miljoner, så sitter de med fulla lån, men skall betala 600 000:- i skatt, om de flyttar till en mindre bostad och inte köper något ännu dyrare och bara skjuter problemet ännu mer framför sig.

Om bostaden istället står helt stilla i pris, så kommer de kunna sälja, få loss 2 miljoner och kan sedan köpa en mindre bostad utan att betala ett öre i skatt.

Från att ha haft fulla lån på det huset så går man till att bara ha 50% lån på samma hus utan att ha behövt betala ett öre extra. Vad kan vara fel på det? Har man däremot lånat upp det högre priset och sedan konsumerat upp de pengarna får man ju faktiskt skylla sig själv eller så har man faktiskt haft väldigt roligt för de lånade pengarna och har inget att ångra. Om bostaden inte stigit något så betalar du förvisso ingen skatt men du har å andra sidan inte tjänat ett öre. Tvärtom har du nog till och med reellt sett förlorat eftersom inflationen ätit upp värdet.

Hade priset inte rört sig och man byter till en mindre lägenhet somkostar hälften så mycket, så skulle man vara tvungen att ta halva det lån man har på den stora lägenheten för att stoppa in i den nya. Man skulle då förvisso sitta med hälften så stora lån som tidigare och slippa betala skatt.

Men man skulle å andra sidan i det fall att lägenheten stigit till det dubbla (som i ovanstående exempel) sitta utan lån alls på den nya bostaden. Om man ponerar att den lilla lägenheten stigit procentuellt lika mycket och därmed fortfarande kostar hälften av den stora. Du får ut 4 miljoner för den stora varav 2 miljoner går till att betala tillbaka det lån man har. Kvar har man 2 miljoner som är vinst och behöver skattas. Men sätter man in dessa i nytt boende kan 1,6 miljoner skjutas upp och kvar att skatta är 400 000 á 22%, vilket blir 88 000. Jag har väldigt svårt att se hur det kan vara dåligt. Du betalar ju bara skatt på pengar du verkligen tjänat (åtminstone under de 1,6 miljoners vinst som går att skjuta upp). Såvida man inte ser det som en mänsklig rättighet att få byta ett boende rakt av mot ett annat, men då är det snarare skattereglerna man inte gillar än att priserna på bostäder stiger.

En sak bör tilläggas. Idag får man betala en liten skatt på det belopp man skjuter upp. Det kan ju vid första anblick tyckas vara försumbart med 0,5%. Vad man då inte alltid tänker på är att detta är på hela vinsten och inte bara på den skatt man skjuter upp. Räknar man på det finner man snart att avgiften på den uppskjutna skatten motsvarar att istället betala skatten och sedan ta ett lån på den summan med en ränta på 2,3%. Fortfarande inte så farligt, men bra mycket mer än de 0.5% det talas om.

Scenario ett
Istället vill de flytta in till en lägenhet i stan. T ex en 2:a på 66 kvadratmeter på Ågatan i Falkenberg. Den kostar 1 523 000:- SEK.

Då får de en reavinst på försäljningen av villan om 1 395 000:- SEK. På detta skall man betala 22% skatt, och eftersom man flyttar till billigare får man inget uppskov. Skatten blir 306 900:-. Kvar blir alltså bara 1 388 100:- SEK, vilket alltså inte räcker till lägenheten. För att ha råd att flytta till lägenheten, fast den kostar mindre än villan, och är betydligt mindre än villan, så måste det pensionerade paret ta lån.

Det innebär att förutom att de får en månadsavgift på ca 3600:- för lägenheten, så måste de också betala ränta, och höjer sina månadskostnader, fast de får mindre yta.

De väljer därför att härda ut ute i villan, hemtjänsten får komma och besöka dem istället. Det unga paret som bor i lägenheten hittar ingen villa, och snart föds deras första barn som kommer få bo i en lägenhet de första åren.

Hade huspriset inte stigit sedan 70-talet hade de kunnat flytta, då de inte behövt betala någon reavinstskatt. Bostadsrätten hade förstås också kostat motsvarande, ex 200 000:- i det fallet.

Detta är inte alls rätt. Även om du flyttar till en billigare lägenhet så kan du få uppskov, men inte på mer än du stoppar in i det nya boendet. Det som faller utanför är ju pengar du får i handen och naturligtvis skattar man det. I slutändan har paret mer pengar i handen än de haft om priserna inte rört sig alls.

Att lägenheten är mindre än villan saknar relevans eftersom det finns så många andra faktorer som påverkar priset. Sedan måste man inse att en typ av boende inte rakt av kan jämföras med en annan. En villa har inga avgifter för att man bor i huset. Men det kostar ändå pengar löpande i det underhåll som krävs samt vatten och sånt som i många fall ingår i avgiften i en bostadsrätt.

Att se på samhällseffekten är ju rätt intressant, men faktum är att det är inte omöjligt att få tag på boende, det är som med det mesta en fråga om prioriteringar. Måste man bo i innerstan? Måste man ha en så stor villa? Måste man ha stor trädgård? Måste man hitta sin absoluta drömvilla? Kan man dra ner på andra utgifter för att ha råd med mer lån? Om man är ute efter samma sak som alla andra så fungerar ju en fri marknad på det sättet att det är priset som går upp. Vad hade alternativet varit? Att staten delar ut attraktiva bostäder till de som anses behöva dem bäst? Det har testats inte så långt från oss i ett land österut och det fungerade väl sådär bra.

Scenario två
Samma äldre par dör. Enda tillgången de lämnar efter sig är huset. Det säljs för 1 695 000:-, vilket ger en reavinst på 1 395 000:-, och 306 900:- i skatt. Den avskaffade arvsskatten blir alltså 306900/1695000=18%.

Hade huspriserna inte stigit sedan 1970-talet, så hade arvsskatten blivit 0% och hela tillgången hade gått vidare till parets barn.

Jag måste säga att jag hade ju hellre tagit ett stort arv som jag tvingas betala skatt på än ett betydligt mindre utan skatt. Bara för att fastighetspriserna stigit betyder inte det att resterande saker stigit på samma sätt. Stigande bostadspriser är INTE samma sak som inflation.

Scenario tre
Det äldre paret kastar ut sin ansvarsfulla ekonomi genom fönstret, och tar ett seniorlån på huset, som de festar upp på resor. De dör innan banken tar huset. Huset säljs av dödsboet, reavinstskatt blir 306900:-, men skulderna är 1 500 000:-. Banken får en förlust på 111 900:-, eftersom staten alltid har prioritet när det gäller fordringar, och parets barn ärver inte ett öre.

Nähä.... Vad tråkigt för dem, och vad roligt för deras föräldrar. Är det en rättighet att man ska ärva en massa pengar från sina föräldrar? Eftersom föräldrarna levt upp pengarna så finns det ju inga pengar kvar att ärva. De har dessutom lyckats blåsa banken på en massa pengar eftersom den inte får tillbaka allt som den lånat ut (way to go gamlingar!). Hade värdet på bostaden stått stilla så hade förvisso barnen fått ett fint arv, men hur roligt hade föräldrarna haft?

Slutligen skulle jag vilja kommentera en sak som Cornucopia skriver på ett annat ställe i sin blogg (eller var det kanske i ett svar till kommentarerna?). Han menar att fastighetsmarknaden och börsen är ett pyramidspel och ett nollsummespel där allt någon vinner förlorar någon annan. Och detta är något som genomsyrar nästan allt han skriver. Det är bara så att saker fungerar inte riktigt på det sättet, så länge det finns faktiska värden bakom värdestegringen. Skulle det däremot bli ren spekulation så hamnar vi definitivt i ett pyramidspel där någon kommer att stå kvar med svartepetter. Världen är dock sällan så svartvit. Det finns alltid folk som spekulerar oavsett var i konjunkturen vi befinner oss och till och med när det är som mest "bubbligt" finns det de som faktiskt ser reella värden.

Låt oss bara inte glömma att det handlar om bostäder. De är först och främst tänkta att bo i.

[Rivvern_]

Fyfanken vad ni skriver.. Glöm inte spara ner texten i ett textdokument ibland. Det är så retligt när webbläsaren krashar eller får error precis när man ska trycka "Post".

[Lupson]

Väl skrivet Phlerp.

[Magnus]

Då får de en reavinst på försäljningen av villan om 1 395 000:- SEK. På detta skall man betala 22% skatt, och eftersom man flyttar till billigare får man inget uppskov. Skatten blir 306 900:-. Kvar blir alltså bara 1 388 100:- SEK, vilket alltså inte räcker till lägenheten. För att ha råd att flytta till lägenheten, fast den kostar mindre än villan, och är betydligt mindre än villan, så måste det pensionerade paret ta lån.

Fint inlägg dock vill jag poäntera att det inte är helt korrekt det där. Väldigt nära dock. Om inköpspriset för den nya bostaden är lägre än den sålda bostadens försäljningspris (minskat med utgifter för försäljningen) så ska uppskovsbeloppet beräknas till vinsten (inklusive eventuellt tidigare uppskovs belopp) minskad med prisskillnaden mellan den gamla och den nya bostaden. Konkret så innebär det att om prisskillnaden är lika med eller större än din vinst så blir det inget uppskovsbelopp men annars blir det.
Exempel från skatteverket:

Du har sålt en bostadsrätt för 1 200 000 kr med en vinst på 500 000 kr. Du köper ett radhus för 1 000 000 kr. Detta innebär en prisskillnad på 200 000 kr mellan den gamla och den nya bostaden (1 200 000 kr ââ,¬â€œ 1 000 000 kr). Ditt uppskovs belopp får du genom att vinsten 500 000 kr minskas med prisskillnaden 200 000 kr mellan den gamla och nya bostaden. Ditt maximala uppskovsbelopp blir 300 000 kr (500 000 kr ââ,¬â€œ 200 000 kr). Takbeloppet är i detta fall högre ââ,¬â€œ 1 600 000 kr.

[ft]

Det jag inte fattar är att det vad jag kan se inte kompenseras för inflation.

Om jag köpte en liter mjölk för tio år sedan så betalade jag kanske en femma.

Om jag säljer samma liter mjölk (magisk mjölk med oändlig hållbarhet) idag så får jag sju och femtio eller så.

Enligt husvinstkalkylen skulle jag alltså ha gjort en vinst på två och femtio, som jag då skall skatta för. De facto så har dock knappast det faktiska värdet av varan ökat utan det är bara inflationen som gett en ny siffra på prislappen. Jag kan inte köpa mer för de sju och femtio som jag får idag än jag kunde ha gjort med de fem kronor jag investerade för tio år sedan, så hur kan jag anses ha gjort en vinst?

Har man de facto gjort en vinst, d v s att Big Mac-index eller motsvarande har ökat från inköp till försäljning, så är det väl ganska solklart rimligt att denna beskattas som alla andra inkomster av kapital. Men om värdet är oförändrat mätt på alla sätt utom i antalet monetära enheter... ?

Kul med lite sakkunnigt folk även på detta område för övrigt!

[Phlerp]

Fint inlägg dock vill jag poäntera att det inte är helt korrekt det där. Väldigt nära dock. Om inköpspriset för den nya bostaden är lägre än den sålda bostadens försäljningspris (minskat med utgifter för försäljningen) så ska uppskovsbeloppet beräknas till vinsten (inklusive eventuellt tidigare uppskovs belopp) minskad med prisskillnaden mellan den gamla och den nya bostaden. Konkret så innebär det att om prisskillnaden är lika med eller större än din vinst så blir det inget uppskovsbelopp men annars blir det.
Exempel från skatteverket:

Du har sålt en bostadsrätt för 1 200 000 kr med en vinst på 500 000 kr. Du köper ett radhus för 1 000 000 kr. Detta innebär en prisskillnad på 200 000 kr mellan den gamla och den nya bostaden (1 200 000 kr ââ,¬â€œ 1 000 000 kr). Ditt uppskovs belopp får du genom att vinsten 500 000 kr minskas med prisskillnaden 200 000 kr mellan den gamla och nya bostaden. Ditt maximala uppskovsbelopp blir 300 000 kr (500 000 kr ââ,¬â€œ 200 000 kr). Takbeloppet är i detta fall högre ââ,¬â€œ 1 600 000 kr.

Mea culpa!
Du har naturligtvis rätt. Jag utelämnade dock den delen medvetet då det var irrelevant för min argumentation. Paret i Cornucopias exempel får fortfarande uppskov för den delen av vinsten som de stoppar in i det nya boendet precis som man i ditt exempel med radhuset ovan får uppskov med den del av vinsten som man flyttar med in i det nya boendet. Det hade ju varit rätt konstigt om man kunde få uppskov med skatt på vinst som man INTE stoppar tillbaka i boende.

Tilläggas bör också att dessa regler gör, som du ju påpekar, att man inte får uppskov om prisskillnaden mellan det nya och gamla boendet är lika med eller större än vinsten. Men då har man å andra sidan ingen anledning att stoppa in vinsten i det nya boendet eftersom man kan betala det nya boendet med enbart delar eller helheten av den ursprungliga köpesumman för det gamla boendet.

Exempel:Säljer man en bostad för 1 500 000 och gör en vinst på 500 000, så betyder det i princip (finns ju en del avdrag och sånt att göra här) att man ursprungligen köpt sitt boende för 1 000 000. Köper man då sitt nya boende för 1 000 000, så lägger man ju lika mycket som man stoppat in från början och därmed får man ju faktiskt ut vinsten direkt i handen. Av skatteverkets formel följer då  500000 - (1500000 - 1000000) <= 0. Och därmed har man inget underlag för uppskov. Inte mer än rättvist tycker jag om vi nu ska ha någon vinstskatt alls, men det är en helt annan diskussion.

[Phlerp]

Det jag inte fattar är att det vad jag kan se inte kompenseras för inflation.

Om jag köpte en liter mjölk för tio år sedan så betalade jag kanske en femma.

Om jag säljer samma liter mjölk (magisk mjölk med oändlig hållbarhet) idag så får jag sju och femtio eller så.

Enligt husvinstkalkylen skulle jag alltså ha gjort en vinst på två och femtio, som jag då skall skatta för. De facto så har dock knappast det faktiska värdet av varan ökat utan det är bara inflationen som gett en ny siffra på prislappen. Jag kan inte köpa mer för de sju och femtio som jag får idag än jag kunde ha gjort med de fem kronor jag investerade för tio år sedan, så hur kan jag anses ha gjort en vinst?

Har man de facto gjort en vinst, d v s att Big Mac-index eller motsvarande har ökat från inköp till försäljning, så är det väl ganska solklart rimligt att denna beskattas som alla andra inkomster av kapital. Men om värdet är oförändrat mätt på alla sätt utom i antalet monetära enheter... ?

Kul med lite sakkunnigt folk även på detta område för övrigt!

Du har helt rätt i att skatten inte är inflationsjusterad, och det kan man ju tycka är en aningen orättvist. Samma sak gäller för aktiehandel eller annan inkomst av kapital. Jag tycker dock att det vore fel att skylla problemet på stigande bostadspriser, som ju dikussionen handlat mest om. Det är ju snarast ett fel i skattesystemet. Jag vet faktiskt inte vad som är resonemanget bakom, men jag har lite teorier.

Först och främst kan jag tänka mig att man anser att det skulle komplicera skattesystemet eftersom man för varje år man ägt en bostad skulle tvingas gå igenom inflationstabeller för att justera skatten. Dessutom är det en faktor som alla på marknaden känner till och förväntas lägga in i sina kalkyler. Alltså bör du när du säljer din lägenhet inte bara justera priset efter inflationen, dvs höja det en aning i kronor och ören trots att det faktiska värdet (i mjölkpaket?) inte ändrats, utan också lägga på lite för den skatt du får betala. Samtidigt måste man inse att det är inte gratis att sälja. Mäklaren ska ju ha sitt också som man ju iaf får göra avdrag på. Kanske jämnar allt ut sig i längden.

Sedan kan jag tänka mig att man resonerat att staten i sin budget räknar med en viss inkomst. Och om du skulle få inflationsjustera vinsten på ditt boende så skulle man kanske tvingas lägga vinstskatten på 25% istället för 22% eller höja någon annan skatt istället.

Faktum kvarstår att vi lever i ett värld där vi har inflation. Det är inte så mycket att göra något åt. Det är bara att rätta sig efter. En av faktorerna bakom att vi har inflation är ju att vi alltid vill ha mer och aldrig mindre. Vi har en benägenhet att alltid vilja ha en högre lön, företagarna vill alltid tjäna mer, osv. det är inte lika lustigt att gå in till löneförhandlingen och faktiskt få en sänkt lön när den bransch du jobbar i inte längre är like attraktiv. Vi höjer i princip alltid våra löner och det enda sättet vi kan justera löneskillnaderna är att fortsätta höja lönerna eller höja dem ännu mer.